Logement neuf : quels besoins à l’horizon 2050 ?

La France manque d’une « vraie politique du logement ». C’est le message qu’a voulu faire passer en octobre dernier la Fédération Française du Bâtiment (FFB) lors de son douzième « Sommet de la Construction ». À cette occasion, experts, élus et professionnels du secteur ont partagé un constat : la France ne construit pas suffisamment pour répondre aux besoins réels de ses habitants. Et si la trajectoire actuelle n’est pas corrigée, l’aggravation d’une crise du logement pourtant déjà bien installée est à craindre. 

Des projections démographiques qui appellent à l’action

Publié en juin 2025, un rapport prospectif émanant du Service des études et des données statistiques (SDES) modélise trois scénarios d’évolution des besoins. Dans le scénario « central », le nombre de ménages français connaît une augmentation marquée jusqu’en 2030, avant une stabilisation progressive. Une dynamique qui implique la création de 208 000 nouvelles résidences principales chaque année avant 2030, puis environ 194 000 logements par an jusqu’en 2050. D’ici à 2030, le scénario « bas » table sur 177 000 logements annuels tandis que le scénario « haut » situe le besoin à 242 000.

Des chiffres qui ont constitué une base de travail pour la FFB qui estime toutefois qu’ils ne reflètent qu’une partie de l’équation. Car au-delà de la croissance du nombre de ménages et de leur fragmentation liée au boom des foyers solo, d’autres facteurs entrent en ligne de compte : le vieillissement du parc immobilier par exemple, mais également les transformations d’usage et l’ampleur du mal-logement en France.

448 000 logements par an : une estimation plus proche de la réalité ?

La Fédération française du bâtiment a donc décidé d’aller plus loin. En intégrant tout un ensemble de paramètres critiques – résorption des 1,3 million de situations de mal-logement, lutte contre la vacance structurelle, et scénario démographique « haut » de l’Insee – la FFB évalue un besoin de 448 000 logements neufs par an entre 2026 et 2035, soit 8,8 millions de logements supplémentaires d’ici 2050.

Une estimation qui tranche nettement avec la réalité actuelle. En effet, en 2024, seuls 260 000 logements ont été mis en chantier. Et le syndicat du BTP ne s’attend ni à une franche amélioration ni à une reprise, estimant que le niveau de construction de logements restera inférieur à 300 000 en 2026. 

Une géographie des besoins fortement contrastée

L’étude du SDES révèle par ailleurs que les besoins en logements ne se répartissent pas uniformément sur le territoire. Dans tous les scénarios envisagés, la croissance démographique se concentrera essentiellement sur une quinzaine de grands bassins d’emploi, souvent situés à proximité des littoraux et dans les principaux pôles urbains. Une concentration qui pose le défi de la densification des métropoles, déjà confrontées à d’importantes tensions foncières.

Invité au Sommet de la Construction, Pierre Madec, économiste à l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), a proposé une approche différente : « il faut d’abord réfléchir à l’attractivité des territoires avant de réfléchir aux besoins en logement ». Cette vision met en avant la nécessité de recréer un équilibre entre des métropoles trop souvent financièrement inaccessibles et en manque de foncier,  et d’autres espaces qui peinent encore à retenir leurs habitants. 

Pour la FFB, la solution passe par une planification structurée autour d’un cap clair : définir des trajectoires sur plusieurs années, identifier les zones prioritaires, sécuriser le foncier nécessaire et mobiliser les financements adaptés. Une approche qui nécessite une coordination renforcée entre l’État, les collectivités locales et les acteurs du bâtiment.

Quels types de logements pour quels habitants ?

Au-delà des volumes, la question de la typologie des logements à construire se pose également. D’un côté, le vieillissement de la population nécessite de transformer le parc en le dotant de logements adaptés, accessibles et placés dans des zones de services. D’autre part, la lutte contre l’artificialisation des sols impose de construire différemment : plus dense, plus sobre en foncier, avec une attention portée à la nature des matériaux utilisés. 

Les logements construits aujourd’hui doivent en outre répondre aux exigences de la transition énergétique. La RE2020, en vigueur depuis 2022, impose déjà des standards élevés. Les constructions de demain devront donc intégrer des solutions de production d’énergies renouvelables et des systèmes de gestion intelligents.

Des leviers à actionner, des freins à dépasser

Les acteurs du secteur identifient plusieurs leviers pouvant être actionnés simultanément. Le premier concerne le financement, avec un renforcement des dispositifs de soutien à l’accession à la propriété, notamment via le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Le deuxième est réglementaire : les délais d’instruction des permis de construire, les recours abusifs et la complexité des normes sont perçus par les professionnels comme les principaux obstacles.

Enfin, le secteur s’inquiète d’une pénurie de main-d’œuvre préoccupante. Atteindre les objectifs de construction nécessiterait de former massivement, dans un contexte où le BTP peine déjà à recruter.

Un enjeu de long terme

Olivier Aguer, sous-directeur des statistiques du logement au sein du ministère de l’Aménagement des territoires, le reconnaît : « Le marché du logement ne répond pas à tous les besoins, il est grippé et il faut une action publique pour l’améliorer ». 

Cette observation résume l’ampleur du défi : de nombreux curseurs dépendent en effet de décisions politiques, qu’il s’agisse de la vitesse de résorption du mal-logement, de la transformation des logements vacants en résidences principales ou encore de la prise en compte du changement climatique dans les politiques d’urbanisme.

Au-delà des chiffres et des scénarios, c’est tout un projet de société qui est impliqué. Offrir un logement accessible, durable et adapté aux besoins de chacun constitue un impératif de cohésion sociale. Les projections à 2050 doivent donc être prises comme des outils de pilotage permettant d’anticiper et d’agir. Seule une mobilisation coordonnée de l’ensemble des acteurs – État, collectivités, entreprises du bâtiment – peut permettre de relever ce défi crucial situé à la croisée d’enjeux sociaux, environnementaux et territoriaux.